Hypotéky vlani ožili a apetít po úveroch stúpa. Súvisí to aj so znižovaním sadzieb zo strany ECB, postupným poklesom komerčných úrokov v slovenských bankách a takisto s prognózou ďalšieho zdražovania nehnuteľností. Riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová opisuje aktuálnu situáciu a ľuďom radí, na čo všetko myslieť pri financovaní bývania hypotékou.
„Už počas roku 2024 sme medzi klientmi evidovali zvýšený záujem o hypotéky. Spúšťačom bolo postupné znižovanie úrokových sadzieb, ktoré sa v druhej polovici roka udialo vo všetkých bankách a sadzby sa konečne dostali na prijateľnejšiu úroveň. Slováci sa aktivovali aj vzhľadom na vývoj cien realít, ktoré začali opätovne rásť. V tomto roku situáciu na trhu ovplyvní viacero ekonomických faktorov, ktorých dopady sú zatiaľ nejasné, napriek tomu predpokladám, že apetít po hypotékach porastie rýchlejším tempom,” komentuje expertka na úvery FinGO.sk Eva Šablová.
Čakať na nižšie úroky sa neoplatí
Odborníčka pripomína, že vyššie ceny nehnuteľností môžu v budúcnosti predražiť investíciu do bývania viac ako by ľudia mohli získať čakaním na nižšie úroky. Preto môže byť práve teraz lepší čas na kúpu. „V čase vyššieho dopytu po hypotékach sa logicky znižuje ponuka nehnuteľností a zároveň ich ceny rastú. Je potrebné si uvedomiť aj to, že hypotéka je obvykle úver na celý život. Keď ľudia úver splácajú 20 či 30 rokov, sadzba sa im zmení niekoľkokrát a nevedia predpovedať, aký vývoj úrokov nastane. Na celkovú preplatenosť úveru teda nemá vplyv len úrok v čase kúpy nehnuteľnosti,“ vysvetľuje.
ECB znížila kľúčovú sadzbu, slovenské banky ju môžu nasledovať
Európska centrálna banka (ECB) vlani znižovala kľúčové úrokové sadzby 4-krát a najnovšie oznámila ich ďalší pokles. Na zníženie úrokov ECB môžu opätovne zareagovať aj slovenské banky.
„Podľa mojich odhadov by komerčné úroky v bankách počas tohto roku mohli klesnúť k hranici 3 %. Medzi finančnými domami by sa zároveň mohol výraznejšie rozpútať aj konkurenčný boj o klientov. Netreba ale zabúdať, že propagovaný top úrok nie je jediným parametrom, ktorý rozhoduje o výhodnosti hypotéky. Treba zohľadniť aj ďalšie podmienky úveru, na čo klienti veľakrát zabúdajú,” upozorňuje Eva Šablová.
Prečítajte si aj: 3 hybné sily finančných trhov v roku 2025 podľa odborníkov
Obľúbená trojročná fixácia býva rozumným riešením
Kým vlani v tomto období úrokové sadzby začínali od 4 %, v súčasnosti ľudia vedia získať hypotéku s úrokom od 3,5 %. Žiadatelia o úver najčastejšie volia trojročnú fixáciu, s vidinou ďalšieho klesania sadzieb do troch rokov.
„Aj pri pohľade na výšku ponúkaných úrokov sa klientom trojročná fixácia oplatí viac ako ročná aj ako päťročná. V ďalších rokoch predpokladáme pozvoľné klesanie úrokov, preto v súčasnosti trojročnú fixáciu považujem za rozumné riešenie,” radí odborníčka.
Banky zafinancujú 80 %, klientom pri úvere pomáhajú aj ich blízki
Ak sa človek kvalifikuje na hypotéku, obvykle dostane maximálne 80 % z kúpnej ceny. „Štandardne si väčšina klientov bez úspor zvyšnú sumu z hodnoty nehnuteľnosti dofinancuje ďalším úverom. Tu však v súčasnosti často narážame na to, že ďalší úver už ľuďom z príjmu nevychádza. Riešením môže byť pomoc blízkych, ktorí majú možnosť poskytnúť banke ako ďalšie zabezpečenie svoju nehnuteľnosť, pokiaľ už nie je v plnej hodnote zaťažená inou hypotékou,” komentuje expertka FinGO.sk.
Týmto spôsobom vedia záujemcovia o úver získať viac peňazí, ktoré môžu pokryť celú kúpnu cenu a niekedy aj potrebnú rekonštrukciu či zariadenie nového bývania.
Aj v prípadoch, ak banka žiadateľovi po posúdení príjmu dokáže schváliť nižšiu sumu hypotéky, existujú rôzne riešenia. „Svoju bonitu klienti vedia podporiť ďalším spoludlžníkom s akceptovateľným príjmom, aby si mohli siahnuť na požadovanú výšku hypotéky. Niekedy býva riešením iná banka, ktorá akceptuje vyšší priemer klientovho príjmu, prípadne akceptuje iné príjmy. Banky sa v tomto líšia,” vraví odborníčka.
Najskôr prieskum úverových možností, až potom rezervačná záloha
Každý, kto zvažuje kúpu bytu alebo domu, by si mal najskôr urobiť dôkladný prieskum úverových možností a od neho sa odpichnúť pri výbere vhodnej nehnuteľnosti.
„Odporúčam si najskôr preveriť svoje úverové možnosti, urobiť si prieskum vo všetkých bankách a až potom robiť zásadné rozhodnutia ako je podpis rezervačnej zmluvy a úhrada zálohy za nehnuteľnosť. Nestačí si len niekde na webe prerátať mesačnú splátku úveru a povedať si, že ju dokážem splácať. Treba počítať s tým, že pri úveroch platia legislatívne limity a obmedzenia, ktoré banky musia vyhodnocovať,” radí Šablová.
Aj v časoch zhoršenej dostupnosti úverov sa podľa odborníčky oplatí požiadať o pomoc hypotekárneho špecialistu, s ktorým sa ľudia vo svojich úverových možnostiach zorientujú rýchlejšie. „Finančný sprostredkovateľ zastrešuje spoluprácu so všetkými bankami a pozná špecifiká každej z nich. Na rozdiel od pracovníka v konkrétnej banke teda môže zohľadniť vašu situáciu a vyselektovať vopred tie banky, kde bude pre vás najvhodnejšie podať žiadosť o úver. Určite je to lepšia cesta, ako si hneď podať žiadosti v bankách, kde by klienti z rôznych dôvodov neprešli a zbytočne by sa tak dostali do úverového registra,” dodáva Eva Šablová zo spoločnosti FinGO.sk.
Radí Eva Šablová, riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk:
-
Preverte si svoje úverové limity
Ideálny scenár je, ak si pred prvou obhliadkou bytu či domu preveríte možnosti financovania a vaše úverové limity. Ak by ste túto fázu preskočili, môžete zbytočne hľadať a obzerať nehnuteľnosti, ktoré si nemôžete finančne dovoliť a stratíte čas. Preto si zistite, či vám banky budú vedieť poskytnúť úver, v akej výške a za akých podmienok. V každej banke však môžete pochodiť inak. Jedna vám úver môže schváliť bez problémov, druhá vám odklepne menej peňazí, z tretej môžete odísť aj naprázdno.
-
Porovnajte si všetky bankové ponuky
Porovnajte si všetky ponuky hypoték v bankách a vyberte si takú, ktorá je pre vás najvýhodnejšia. Nie je to však také jednoduché, ako sa môže zdať. Preto sa obráťte na odborníka, ktorý vám pripraví komplexné porovnanie hypoték rýchlo a bezplatne. Nejde len o výšku úroku, ale aj o ďalšie podmienky, ktoré môžu úver predražiť či inak znevýhodniť. Ak by ste si banky obehávali sami, pri vypracovaní ponúk vás „naskórujú”, ale zároveň tieto informácie môžu odoslať do úverového registra. Ak sa rozhodnete pre inú banku, zadaná žiadosť vám môže skomplikovať ďalšie vybavovanie úveru.
-
Čo všetko banka posudzuje
Banka sa vás bude pýtať na príjem, počet vyživovaných detí, povolanie, či ste zamestnaný na trvalý pracovný pomer alebo máte živnosť, prípadne s.r.o. a podobne. Opýta sa aj na typ a lokalitu zakladanej nehnuteľnosti a posúdi pomer požadovanej výšky úveru voči hodnote nehnuteľnosti. Každá banka má nastavené vlastné kritériá, ktoré interne vyhodnotí a zaradí vás do ratingovej skupiny. Aj v závislosti od toho vám vypočíta výšku možného úveru. Preto je ideálne osloviť finančného makléra, ktorý má prehľad o kritériách a posudzovaní klientov v jednotlivých bankách.
-
Zaváži aj vaša úverová história
Zásadný vplyv na váš rating má aj úverová história, ktorú si banky na začiatku preverujú v registri bankových a nebankových úverov. Ak zistia, že ste v minulosti mali omeškania a nesplácali svoje záväzky načas, prípadne ste mali na krku exekúciu či nedoplatky v zdravotnej poisťovni alebo na daňovom úrade, môže vám ponúknuť horší úrok, v horšom prípade vám úver neschváli vôbec.
-
Čo ak vám neschvália požadovanú výšku úveru
Najväčším problémom, prečo vám banka nedokáže schváliť požadovanú výšku úveru, býva nedostatočná príjmová kapacita na splácanie úveru. Na to, aby ste si mohli siahnuť na úver v potrebnej výške, je niekedy potrebné nájsť vhodného spoludlžníka, ktorý vám vďaka svojmu zdokladovanému príjmu môže pomôcť získať potrebný úver. Problémom však môže byť aj nedostatok vlastných zdrojov, ktorými musíte dofinancovať kúpu nehnuteľnosti. V tomto prípade riešením môže byť aj založenie ďalšej nehnuteľnosti, čím sa hodnota zabezpečenia úveru zvýši.
-
Pripravte sa aj na poplatky
Pri vybavovaní hypotéky sa pripravte na viaceré poplatky. Ide hlavne o poplatky za znalecký posudok nehnuteľnosti, poistenie nehnuteľnosti, za kataster, za poskytnutie úveru či vedenie účtu. Finančný sprostredkovateľ vám tieto poplatky porovná a vysvetlí aj to, aké doklady a dokumenty budete potrebovať k podaniu žiadosti o úver v závislosti od vašej konkrétnej situácie. Mať všetky podklady pokope a včas je základnou podmienkou bezproblémového schválenia hypotéky, aby jej vybavovanie prebehlo hladko a čo najrýchlejšie.
Zdroj: FinGO.sk
