Blog

Túžite po vlastnom dome postavenom podľa svojich predstáv? Úroky na hypotékach sa mierne zvyšujú a so začiatkom stavebnej sezóny zároveň rastie aj záujem o financovanie výstavby. Banky majú rôzne pravidlá v schvaľovaní hypotéky, v spôsobe čerpania aj v dokladovaní.

Hypotekárny trh na Slovensku je v tomto roku pomerne dynamický a úrokové sadzby sa po miernom poklese z vlaňajška opäť postupne zvyšujú. Banky ich v posledných týždňoch viackrát upravovali a aktuálne sa pohybujú približne na úrovni 3,5 až 4 % v závislosti od fixácie aj od bonity klienta.

„Práve v jarných mesiacoch každoročne evidujeme zvýšený záujem o hypotéky na výstavbu rodinných domov. Klienti aktívnejšie porovnávajú ponuky bánk a podmienky financovania, pričom do rozhodovania vstupuje aj aktuálny vývoj úrokových sadzieb. Pri správne nastavenom financovaní si však vedia náklady rozložiť tak, aby boli pre ich rozpočet dlhodobo udržateľné,“ uvádza Eva Šablová, riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk.

Ako financovať stavbu domu

Výstavba rodinného domu sa dá financovať viacerými spôsobmi a výber závisí od toho, v akej fáze sa projekt nachádza. Najrýchlejšou možnosťou je založenie inej nehnuteľnosti, napríklad rodičovskej, v prospech úveru. V takom prípade klient získava financie rýchlejšie.

„Ak má klient možnosť založiť inú nehnuteľnosť, môže získať hypotéku na výstavbu jednorazovo. Banka mu zvyčajne poskytne približne 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. Výhodou je, že klient presne vie, aký objem financií má k dispozícii. Po dokončení výstavby je možné pôvodnú nehnuteľnosť z úveru uvoľniť a nahradiť ju už postaveným domom,“ vysvetľuje Eva Šablová. Ide o časté riešenie najmä v úvodnej fáze výstavby, kým ešte nie je stavba rozostavaná.

Postupné čerpanie podľa priebehu stavby

Druhou možnosťou financovania je založenie pozemku a rozostavanej stavby, kedy banka uvoľňuje peniaze postupne, v závislosti od priebehu výstavby. „Pri rozostavanej stavbe banka stanoví maximálny úverový rámec na základe budúcej hodnoty nehnuteľnosti. Financovanie následne prebieha postupne v tzv. tranžiach podľa toho, ako stavba napreduje,“ opisuje odborníčka. V praxi sa tento model financovania bežne využíva, ak už klient začal stavať.

Naopak, pokiaľ ešte nezačal stavať, teda požaduje financovať výstavbu od počiatku, možnosti v bankách sú značne obmedzené. Len vybrané banky totiž dokážu financovať jedným úverom výstavbu na budúcu hodnotu nehnuteľnosti už od pozemku. Vo väčšine bánk to klient musí riešiť dvoma úvermi. Prvú hypotéku mu banka financuje len do určitého percenta z hodnoty pozemku a až keď má klient rozostavanú nehnuteľnosť zapísanú na liste vlastníctva, môže žiadať druhý úver na jej budúcu hodnotu.

„Platí, že na financovanie stavby domu by klient mal mať aj dostatočný objem vlastných zdrojov. Obzvlášť pri výstavbe častokrát vznikajú dodatočné náklady, ktoré celý investičný zámer neplánovane navýšia. Preto je ideálne, ak si klient požiada o maximálnu možnú hypotéku, aby mal istotu, že v prípade navýšenia rozpočtu bude mať dostatok prostriedkov na dokončenie výstavby. Naopak, ak by klient napokon nepotreboval celý objem úveru, nie je povinný ho dočerpať v plnej výške,“ vysvetľuje riaditeľka pre úvery.

Prečítajte si aj: Rast cien nehnuteľností sa zrýchľuje. Ak kupujete dom či byt, nečakajte

Kedy je ideálny čas riešiť hypotéku

Podľa odborníčky zohráva pri financovaní výstavby dôležitú úlohu aj správne načasovanie. Pri postupnom čerpaní úveru je ideálne riešiť hypotéku v štádiu, keď je možné stavbu zapísať do katastra nehnuteľností ako rozostavanú.

„V čase podania žiadosti o hypotéku je nevyhnutné doložiť právoplatné stavebné povolenie, resp. po novom rozhodnutie o stavebnom zámere, ďalej projekt a rozpočet stavby, a tiež znalecký posudok na rozostavanú stavbu spolu s geometrickým plánom so zameraním stavby. Banka tak dokáže vyhodnotiť nielen aktuálnu hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej hodnotu po dokončení. Súčasne so záložnými zmluvami sa zvyčajne rieši aj zápis rozostavanej stavby do katastra,“ vraví Šablová.

Dôležité je porovnanie ponúk

Hypotéka na výstavbu je v porovnaní s hypotékou na kúpu nehnuteľnosti v mnohých ohľadoch podstatne komplikovanejšia a aj časovo náročnejšia. Navyše, podmienky sa medzi bankami výrazne líšia, a to najmä v schvaľovaní úveru, v spôsobe čerpania peňazí aj v požiadavkách na vlastné zdroje.

„Medzi bankami sú rozdiely v spôsobe schvaľovania hypotéky aj v tom, akú sumu peňazí vám vedia vyplatiť pri prvom čerpaní a pri ďalších čerpaniach. Takisto sa treba informovať na dokladovanie výstavby. Niektoré banky majú jednoduchý a flexibilný prístup, inde sa s financovaním výstavby potrápite viac. Keďže každý projekt výstavby rodinného domu je individuálny, odporúčame porovnať si ponuky viacerých bánk. Ideálne s pomocou finančného sprostredkovateľa, ktorý vie nastaviť financovanie tak, aby zodpovedalo možnostiam a potrebám klienta,“ dodáva Eva Šablová.

10 rád o pri hypotéke na stavbu domu

1. Je niekoľko variantov, ako môžete financovať stavbu domu. Postup a potrebné dokumenty k žiadosti o úver sa líšia aj v závislosti od toho, či máte len holý pozemok, na ktorom ste ešte nezačali stavať alebo už máte rozostavaný dom a potrebujete peniaze na jeho dokončenie. 
2. Ak výstavba ešte neprebieha, banky väčšinou rozdelia vašu hypotéku na dve časti. Najskôr založíte pozemok a v závislosti od banky dostanete úver vo výške od 50 do 100 % z jeho hodnoty. Z týchto financií postavíte základovú dosku, obvodové múry a priečky tak, aby geodet dokázal zamerať rozostavanú stavbu, ktorú dáte zapísať na kataster. V tomto štádiu už banky vedia poskytnúť úver na budúcu hodnotu.
3. Ak už na vlastnom pozemku staviate a ste aspoň v štádiu, že na stavbe je viditeľné stavebno-technické a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia, môžete rovno žiadať o úver na budúcu hodnotu nehnuteľnosti. Peniaze budete čerpať postupne v tzv. tranžiach podľa toho, ako zhodnocujete stavbu.
4. Ak by ste sa chceli k peniazom dostať rýchlejšie, môžete na úvere ručiť inou nehnuteľnosťou, napríklad rodičovskou, a po postavení vášho domu tieto nehnuteľnosti ako ťarchy zameníte. Toto riešenie je rýchlejšie a menej komplikované. Výhodou je, že vám banka vyplatí peniaze hneď a jednorazovo.
5. Ak budete na hypotéke ručiť domom, ktorý plánujete postaviť, peniaze nebudete čerpať jednorazovo, ale postupne v tzv. tranžiach. Čerpanie úveru preto trvá dlhšie, môže to byť aj 18 či 24 mesiacov v závislosti od toho, koľko máte vlastných finančných zdrojov, ako rýchlo bude postupovať výstavba a v ktorom štádiu rozostavanosti domu začnete vybavovať hypotéku.
6. Tak ako pri každej hypotéke aj pri úvere na stavbu domu platí, že na financovaní bývania by ste sa mali aspoň čiastočne podieľať vlastnými úsporami. Banka vám poskytne maximálne 80 % z budúcej hodnoty nehnuteľnosti (resp. z hodnoty inej nehnuteľnosti, ktorú založíte).
7. Zároveň myslite na to, že pôvodný rozpočet sa nie vždy podarí dodržať, obzvlášť pri takých náročných finančných projektoch ako je výstavba rodinného domu. Preto sa púšťajte do stavby len v prípade, že máte aj dostatok vlastných finančných zdrojov.
8. V prípade potreby v banke môžete žiadať aj o vyšší úver ako je predpokladaná budúca hodnota stavby, a to doplnkovým ručením ďalšou alebo inou hodnotnejšou nehnuteľnosťou.
9. Financovanie stavby domu je časovo náročnejšie a komplikovanejšie ako kúpa hotového domu či bytu. Vo všetkých spomenutých situáciách odporúčam najskôr sa obrátiť na skúseného finančného sprostredkovateľa. Poradí vám ako postupovať, pripraví komplexné porovnanie hypoték a upozorní aj na prípadné háčiky, ktoré by mohli poskytnutie vášho úveru skomplikovať alebo ho zbytočne predražiť.
10. Medzi bankami sú rozdiely v spôsobe schvaľovania hypotéky, ale aj v tom, akú sumu peňazí vám vedia vyplatiť pri prvom čerpaní aj pri ďalších čerpaniach. Takisto sa treba informovať na dokladovanie výstavby. Niektoré banky majú jednoduchý a flexibilný prístup, inde sa s financovaním výstavby potrápite viac. S maklérom ušetríte veľa času aj stresov a zvýšite vašu šancu na hypotéku podľa vašich predstáv.