Rast úrokov do zdravých hodnôt, ponuka prevyšujúca dopyt po nehnuteľnostiach aj rastúce ceny prenájmov. Táto trojica kľúčových faktorov podľa odborníčky najviac ovplyvnila dianie na realitnom trhu v roku 2022, ktorý bol naozaj turbulentný. „Na koni sú momentálne kupujúci, keďže si môžu vyberať z viacerých nehnuteľností a majú tak možnosť vyjednávať,” komentuje riaditeľka FinGO Reality Róberta Mecková. V roku 2023 podľa nej bude realitný trh viac-menej stabilizovaný a neočakáva žiadne extrémne prepady ani nárasty cien.
Kľúčové faktory, ktoré priniesli zmeny na realitnom trhu
Rok 2022 na realitnom trhu bol naozaj turbulentný. Určite každý vníma tri najväčšie kľúčové faktory, ktoré viedli k zásadným zmenám. Prvým bol rast úrokových sadzieb do zdravých hodnôt, ktorý spomalil nákup nehnuteľností. Na to je naviazaný druhý faktor, keďže ponuka začala prevyšovať dopyt, a to spôsobilo zastavenie rastu cien nehnuteľností, u niektorých aj pokles predajnej ceny.
Tretím faktorom bol nárast cien nájmov. Z dôvodu menšej dostupnosti hypoték s ohľadom na zvyšujúce sa úrokové sadzby sú klienti nútení preferovať nájomné bývanie. To sa míňa rýchlo a jeho cena rastie. Vplyv mala aj utečenecká kríza, keď veľa ľudí prenajalo a stále prenajíma svoje nehnuteľnosti ukrajinským občanom, čo do istej miery opäť znížilo dostupnosť voľných bytov na trhu prenájmov.
Po dlhých rokoch sú momentálne na koni kupujúci
Čo je však zaujímavé, úplne sa zastavil trh s rekreačnými nehnuteľnosťami. Chaty a pozemky si hľadajú kupcov oveľa ťažšie ako pred rokom či dvoma, kedy sa predávali okamžite. Okrem toho vnímame, že bonitnejšia klientela sa rozhliada aj po nehnuteľnostiach v zahraničí, napríklad v Španielsku, Chorvátsku, Grécku či v Dubaji.
Na koni sú teda momentálne kupujúci, keďže si môžu vyberať z viacerých nehnuteľností a majú tak možnosť vyjednávať. Náš realitný trh si za posledné roky zvykol, že vo výhode boli predáva-júci, to sa však zmenilo a počas roku 2022 presedlal z trhu predávajúceho na trh kupujúceho.
Rok 2023 bude viac-menej stabilizovaný
Očakávam, že realitný trh bude v roku 2023 viac-menej stabilizovaný a bude sa vyvíjať podobne ako tomu bolo v posledných týždňoch roku 2022. Extrémne prepady nárastu cien nehnuteľností neočakávame, určite však ani extrémne nárasty. Situáciu môže ovplyvniť aj vývoj vojnovej situácie. Ak zavládne mier a veľa ukrajinských občanov sa vráti späť do vlasti, mnoho prenaja-tých bytov sa uvoľní, a vďaka tomu môže klesnúť cena prenájmov.
Zároveň ak sa situácia upokojí, inflácia klesne a všetko sa vráti do starých koľají, mnoho ľudí môže nadobudnúť apetít po kúpe nehnuteľností. V súčasnosti je však naozaj ťažké predikovať ďalší vývoj. Tak či onak, nikto neočakáva pokles cien realít radikálnym spôsobom a už vôbec nie v prípade novostavieb. Tie boli relatívne stabilizované aj počas roku 2022 a ich ceny neklesali.
Každý sa rozhoduje podľa aktuálnej životnej situácie
Ak bude vojna pokračovať takýmto vleklým spôsobom, nehnuteľnosti budú tak ako aj v roku 2022 kupovať najmä kupujúci, ktorí majú potrebu bývať. Investičných kupujúcich je výrazne menej, a to nielen kvôli vojne, ale najmä kvôli predajným cenám realít. Niet sa čo čudovať. Inú pridanú hodnotu mala pre kupujúceho kúpa 2-izbového bytu pred 10 rokmi za 50-tisíc eur a inú má v súčasnosti investícia do podobného bytu za 170-tisíc eur, pričom cena mesačného nájmu sa za tú dobu zvýšila o približne 50 %.
Vždy platí, že každý záujemca o kúpu nehnuteľnosti musí robiť rozhodnutie podľa svojej aktu-álnej finančnej a životnej situácie. Ak má niekto zvyšné peniaze a chce kupovať nehnuteľnosť aj s ohľadom na súčasnú mieru inflácie, nech kupuje. Ak niekto očakáva prírastok do rodiny a je nútený presťahovať sa do väčšieho, aspoň 3-izbového bytu, tak tiež nebude váhať a zrejme sa rozhodne pre kúpu.
Ak človek potrebuje dostavať dom a nemá dostatok financií, predá svoj byt hoci aj za cenu, ktorá pre neho ako predávajúceho v súčasnosti nie je najvýhodnejšia. Ak však niekto nie je nútený predávať, pravdepodobne počká na predpokladaný opätovný rast cien nehnuteľností, ktorého by sme sa mohli dočkať v rokoch 2024 – 2025.
